NEWS UPDATE • ECONOMIC

ส่อง 5 อันดับ “ราคาที่ดินเปล่าก่อนพัฒนา” ทำเลทองรถไฟฟ้า พุ่งสูงสุดช่วง Q3

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เมื่อเร็วๆ นี้ ศูนย์ข้อูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยถึงดัชนี “ราคาที่ดินเปล่าก่อนพัฒนา” ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ช่วงไตรมาส 3 ปี 2564 ที่เพิ่มขึ้น 0.5% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 7.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า 

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มีข้อสังเกตว่า อัตราการขยายตัวของดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเริ่มขยายตัวต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี ต่อเนื่องกันมา 3 ไตรมาสแล้ว ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2564 ที่มีการแพร่ระบาดของโควิด-19 ต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาส 3 ปี 2564 ซึ่งเป็นผลกระทบของการแพร่ระบาดเป็นระลอกที่สาม จะเห็นได้ว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลยังคงเพิ่มขึ้น แต่เป็นแบบชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด 

แสดงให้เห็นว่าเจ้าของที่ดินส่วนหนึ่งอาจมีการถือครองที่ดินต่อไปเพื่อรอให้เศรษฐกิจฟื้นตัวขึ้น และอาจมีเจ้าของที่ดินอีกส่วนหนึ่งได้ขายที่ดินในช่วงนี้ เพื่อนำมาเป็นเงินทุนหมุนเวียนในการประกอบธุรกิจ จึงทำให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นบ้าง แต่เพิ่มขึ้นไม่มากนัก โดยส่วนใหญ่เป็นการปรับราคาเพิ่มขึ้นในบริเวณที่มีรถไฟฟ้าผ่านเป็นหลักและในบริเวณปลายสายรถไฟฟ้าที่เป็นส่วนต่อขยายของเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว 


5 อันดับทำเลทอง “ราคาที่ดินเปล่าก่อนพัฒนา” พุ่ง

        อันดับ 1 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4)  ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต โดยเป็นที่ดินโซนตะวันตกของกรุงเทพมหานคร มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 33.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) 

        โดยราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตหนองแขมและบางแค เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมาก โดยที่ดินในบริเวณนี้มีราคาเพิ่มขึ้นเป็นอันดับ 1 ติดต่อกันมา 4 ไตรมาสแล้ว ทั้งนี้ราคาที่ดินที่เปลี่ยนเปลงในพื้นที่ดังกล่าวเป็นผลต่อเนื่องจากการการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินในบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ที่เปิดให้บริการแล้ว

        อันดับ 2 ได้แก่ สายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) และสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ซึ่งเป็นโครงการรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว ส่วนสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต โดยทั้ง 3 โครงการมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 31.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตบางกอกใหญ่ บางกอกน้อย คลองสาน และพระนคร เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมาก

        อันดับ 3 ได้แก่ MRT  ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคตมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 31.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)  ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตบางซื่อ และจตุจักร เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง

        อันดับ 4 ได้แก่ สายสีแดงอ่อน (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) ซึ่งเป็นโครงการเพิ่งเปิดให้บริการเมื่อวันที่ 2 สิงหาคม 2564 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 29.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตตลิ่งชัน บางพลัด และอำเภอบางกรวย เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง

        อันดับ 5 ได้แก่ สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี)  ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และในไตรมาสนี้มีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้ว 86.26% มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 29.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)


ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตห้วยขวาง และบางกะปิ เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง

หมายเหตุ : วิธีการจัดทำข้อมูล ในการศึกษาจะใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน โดยจะคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น “นิติบุคคล” เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อสามารถคำนวณภาษี และค่าใช้จ่ายในแต่ละปี

การคำนวณค่าดัชนีฯ ใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyresโดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2555-2559 โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่

        1) ทำเลที่ตั้งของที่ดิน

        2) แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

        3) เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน