PERSONAL INVESTMENT • PROPERTY

จับสัญญาณหุ้นกู้อสังหาฯ 2.7 แสนล้าน ทริส คาดปี 64 แนวราบฟื้น

ทริสเรทติ้ง บริษัทจัดอันดับความน่าเชื่อถือ เปิดเผยสถานะหุ้นกู้ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ว่า ณ สิ้นเดือนมกราคม 2564 ทริส มีการจัดอันดับเครดิต หรือเรทติ้งให้แก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยทั้งหมด 23 ราย โดยมีบริษัทที่มีอันดับเครดิตที่ระดับ “A” จำนวน 6 ราย ที่ระดับ “BBB” จำนวน 11 ราย และที่ระดับ “BB” จำนวน 6 ราย

สำหรับปี 2563 ทริส มีการปรับลดอันดับเครดิตผู้ประกอบการในกลุ่มนี้จำนวน 5 ราย ปรับแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น “Negative” หรือ ลบจำนวน 3 ราย และปรับเพิ่มแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น “Stable” หรือ คงที่จาก “Negative” หรือ ลบจำนวน 1 ราย

ทริส รายงานว่า ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2563 ผู้ประกอบการทั้งหมดมีตราสารหนี้คงเหลือประมาณ 2.7 แสนล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 63% ของหนี้ที่มีภาระดอกเบี้ยทั้งหมด โดยตราสารหนี้มูลค่าประมาณ 9.55 หมื่นล้านบาทจะครบกำหนดชำระภายในปี 2564 นี้

 

ดอกเบี้ยต่ำ-วัคซีนโควิด

หนุนดีมานด์ที่อยู่อาศัยปี 64โตเล็กน้อย

สำหรับทิศทางอุตสาหกรรมพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายในปี 2564 ทริส คาดว่าความต้องการ หรือดีมานด์ จะเติบโตเพียงเล็กน้อยจากปีก่อนหน้าโดยมีปัจจัยบวก คือ อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำและการมีวัคซีนป้องกันเชื้อไวรัสโคโรน่า 2019 (โรคโควิด-19)

อย่างไรก็ดี สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศที่เพิ่มสูงขึ้นประกอบกับสัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ที่ขยายตัวเพิ่มขึ้นยังคงเป็นปัจจัยกดดันต่อความต้องการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมนั้นได้รับผลกระทบอย่างมากจากการบังคับใช้มาตรการเกี่ยวกับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย (Loan to Value - LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในปี 2562 และการระบาดของโควิด 19 ในปี 2563

ทริส รายงานว่า มูลค่ายอดขายคอนโดมิเนียมสุทธิ (สุทธิจากยอดยกเลิกและยอดปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร) ของผู้ประกอบการ 23 รายที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสลดลงจากจุดสูงสุดในปี 2561 ที่ประมาณ 2 แสนล้านบาท มาอยู่ที่ประมาณ 1.22 แสนล้านบาท ในปี 2562 และ 6.7 หมื่นล้านบาท ในปี 2563

 

คอนโดฯขายต่างชาติฟื้นช้า

อสังหาฯแนวราบมีสัญญาณดี

สำหรับในปี 2564 นั้น การระบาดระลอกใหม่ของโควิด 19ทริส คาดว่าจะส่งผลให้การฟื้นตัวของคอนโดมิเนียมล่าช้าออกไปอีกเนื่องจากนักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติน่าจะยังไม่กลับมาก่อนปลายปีนี้ ในทางตรงกันข้าม ความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ค่อนข้างชัดเจน

โดยข้อมูลที่รวบรวมจากผู้ประกอบการทั้ง 23 รายพบว่า ยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบปรับเพิ่มขึ้น 15-20% ในปี 2563 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าท่ามกลางความกังวลเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากโรคระบาด การเติบโตของยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบได้ช่วยชดเชยการหดตัวของยอดขายคอนโดมิเนียมและส่งผลให้ยอดขายที่อยู่อาศัยสุทธิทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบของผู้ประกอบการทั้ง 23 รายลดลงเพียง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

อย่างไรก็ตาม จากการมียอดขายที่ค่อนข้างสูงในปี 2560-2561 ส่งผลให้ยอดโอนที่อยู่อาศัยไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปมากนักจากปีก่อนหน้า โดยยอดโอนที่อยู่อาศัยในปี 2563 อยู่ที่ 3.17 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 10% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ทั้งนี้ เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายมีการใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อกระตุ้นยอดขายและยอดโอนในโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างแล้วเสร็จ ซึ่งทำให้คาดว่าอัตรากำไรโดยรวมในปี 2563 ของผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจะลดลง 3-4%

ขณะที่ภาระหนี้ของผู้ประกอบการไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปมากนักแม้ว่าจะมีการเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไปหลายโครงการก็ตาม ดังนั้น ทริสจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (อีบิทดา) ของผู้ประกอบการเฉลี่ยน่าจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 7-8 เท่าในปี 2563 จากที่ระดับ 4-5 เท่าในอดีต

 

ทริส คาดที่อยู่อาศัยฟื้น

เทียบเท่าปี 62 ในปลายปี 65

สำหรับแนวโน้มในอนาคต ทริส คาดว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะค่อยๆ ฟื้นตัวและความรุนแรงของการแข่งขันด้านราคาน่าจะเบาบางลง ผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการดังกล่าวน่าจะค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้นและกลับไปอยู่เทียบเท่ากับระดับในปี 2562 ได้ภายในปลายปี 2565

อย่างไรก็ตาม ผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการเหล่านี้อาจแตกต่างกันไปโดยขึ้นอยู่กับความสามารถในการปรับสินค้าให้เหมาะสมกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ทั้งนี้ ผู้ประกอบการที่มีสินค้าที่หลากหลายและมีส่วนแบ่งทั้งในตลาดแนวราบและคอนโดมิเนียมน่าจะมีผลการดำเนินงานที่โดดเด่นกว่าผู้ประกอบการทั่วไป

ดร.ชัยยุทธ ชุณหะชา ประธานเจ้าหน้าที่สายงานการเงิน บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (ANAN) กล่าวว่า เดือนมกราคมที่ผ่านมา บริษัทประสบความสำเร็จในการออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 2,328 ล้านบาท เพื่อเตรียมความพร้อมรองรับการชำระหนี้และขยายธุรกิจ ส่งผลให้ ณ สิ้นเดือนมกราคม 2564 บริษัทยังคงรักษาเงินสดรวมโครงการร่วมทุนกว่า 13,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ บริษัทยังได้รับการสนับสนุนที่แข็งแกร่งและต่อเนื่องจากสถาบันการเงินชั้นนำ และมีทางเลือกในการจัดหาแหล่งเงินทุนที่หลากหลายสามารถเลือกใช้ได้ตามสถานการณ์ และมีเป้าหมายในการรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนไว้ภายใต้เป้าหมายระยะยาวที่ 1:1

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) เปิดเผยว่า บริษัทมีแผนออกหุ้นกู้ประมาณ 3,000 ล้านบาท เพื่อนำมาใช้ในการชำระคืนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระคืนในปี 2564 จำนวน 2,000 ล้านบาท และเพื่อลงทุนซื้อที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยที่บริษัทมีแผนใช้งบลงทุนประมาณ 4,000 ล้านบาทในปี 2564 โดยที่บริษัทยังคงสามารถรักษาสัดส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Debt to Equity Ratio) ในสัดส่วนไม่เกิน 1:1 เพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงินให้กับบริษัท