PERSONAL INVESTMENT • PROPERTY

พลัสฯ มองครึ่งปีหลังตลาดอสังหาฯ กลุ่มทาวน์โฮมน่าลุ้นผลกระทบไม่หนักมาก

        •  พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เผยภาพรวมตลาดอสังหาฯ พบตลาดทาวน์โฮมเป็นกลุ่มที่น่าสนใจ ได้รับผลกระทบน้อยตอบโจทย์เรียลดีมานด์จากพฤติกรรมผู้ซื้อยุค New Normal ต้องการพื้นที่ในการอยู่อาศัยมากขึ้นราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับคอนโดฯ หรือบ้านเดี่ยว

         •  พบระดับราคา 3-5ล้านบาทได้รับการตอบรับดีสุด โดยเฉพาะทำเลที่เข้าถึงรถไฟฟ้าใหม่ส่วนต่อขยาย การคมนาคมสะดวก ประชากรกระจายการอยู่อาศัยไปสู่พื้นที่ชานเมืองที่อสังหาริมทรัพย์ยังมีราคาไม่สูง และทำให้การตัดสินใจซื้อสามารถเป็นไปได้มากขึ้น

         •  พบโซนส่วนต่อขยายสายสีเขียว-แดง ยังคงมีการเปิดโครงการและคาดว่าจะมีความต้องการทาวน์โฮมเพิ่มมากขึ้นในบริเวณตอนเหนือของกรุงเทพฯ- ดอนเมือง, สายไหม, ปทุมธานีลำลูกกาครอบคลุมไปถึงลาดหลุมแก้ว

         •  เผยมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจำนองให้เหลือ 0.01% ของภาครัฐหากจะส่งผลดีในช่วงโค้งสุดท้ายนี้คือยกเลิกหรือตัดข้อกำหนดด้านเพดานราคากลุ่มที่อยู่อาศัยเกิน 3 ล้านบาทออกไป หรือหากมีมาตรการลดหย่อนภาษี ก็น่าจะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของกลุ่มผู้บริโภคในวงกว้างได้มากขึ้น


นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมตอบโจทย์ทุกบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ถึงภาพรวมของตลาดทาวน์โฮม โดยพบว่า แม้ตลาดทาวน์โฮมจะได้รับผลกระทบจากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม มียอดขายลดลงเหลือ 12,248 ยูนิต คิดเป็น 39% ของอุปทานที่เสนอขาย จากเดิมที่สัดส่วนยอดขายเคยเกิดขึ้นเฉลี่ยอยู่ราว 40-45% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมานั้น แต่ยังถือว่าได้รับผลกระทบไม่หนักมากหากเปรียบเทียบกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ และตลาดในภาพรวม

หากพิจารณาถึงแนวโน้มการซื้อขายทาวน์โฮมในช่วงที่เหลือของปีนี้ (2563) คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นเนื่องจากยังคงเป็นตลาดที่น่าสนใจ โดยเฉพาะพื้นที่บริเวณเขตชานเมืองที่มีโครงการรถไฟฟ้าใหม่ส่วนต่อขยายเข้าไปถึง ส่วนหนึ่งเพราะทาวน์โฮมเป็นสินค้าทดแทนการซื้อบ้านเดี่ยวที่ราคาขยับขึ้นสูงรวมถึงกลุ่มคนที่ไม่ต้องการพักอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียมที่โครงการใหม่ในช่วงหลังมักมีขนาดพื้นที่ใช้สอยลดลงและราคาสูงขึ้นจากปัจจัยด้านที่ดิน ขณะที่ราคาของทาวน์โฮมบริเวณที่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 2 กิโลเมตร เฉลี่ยอยู่ที่ 4.59 ล้านบาท และที่ตั้งโครงการมักอยู่ในเขตพื้นที่รอยต่อระหว่างเมืองซึ่งใกล้เคียงกับราคาของคอนโดมิเนียม ทำให้ทั้งในด้านราคาและทำเลระหว่างทาวน์โฮมกับคอนโดมิเนียมแตกต่างกันเพียงเล็กน้อยเท่านั้น

ทั้งนี้พบว่า ทาวน์โฮมกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มราคาที่ได้รับความสนใจจากผู้บริโภค โดยมีจำนวนทั้งหมด 21,298 ยูนิต(66%) รองมาคือระดับราคา3-5 ล้านบาท มีจำนวน 8,344 ยูนิต (30%) ส่วนโครงการทาวน์โฮมราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ค่อยๆ หายไปจากตลาดเนื่องพัฒนาได้ยากเพราะต้นทุนราคาที่ดินที่สูงขึ้นจึงพบว่าทาวน์โฮมที่เปิดใหม่ส่วนใหญ่จะมีราคาตั้งแต่ 2.5 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนที่ยังสามารถตั้งราคาขายที่ 2 ล้านบาท จะกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ชานเมือง หรือพื้นที่รอยต่อรอบนอกเมือง ซึ่งต้องใช้เวลาในการเดินทางเข้าสู่เมืองมากขึ้น


จากข้อมูลพบว่า ทาวน์โฮมกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาทได้รับความสนใจจากผู้ซื้อมากที่สุดด้วยยอดขายสูงถึง45% สูงที่สุดในทุกระดับราคา เนื่องจากโครงการในระดับราคานี้อยู่ในบริเวณแนวของรถไฟฟ้า การเดินทางเข้าสู่แหล่งงานในใจกลางเมืองใช้เวลาไม่นาน พร้อมทั้งมีสิ่งอำนวยความสะดวกในบริเวณที่ตั้งโครงการทั้ง ห้างสรรพสินค้า สถานศึกษา และโรงพยาบาล ซึ่งเหมาะสำหรับการขยายครอบครัวในอนาคตอย่างไรก็ตามทาวน์โฮมกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาทนี้ ก็ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ชะลอตัวของเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นเช่นกัน ส่งผลให้ยอดการขายลดลงไป 11% แต่ยังน้อยกว่าตลาดภาพรวมที่ลดลงไปถึง 18% ซึ่งอัตราดังกล่าวถือว่ายังเป็นการชะลอตัวที่น้อยกว่ากลุ่มคอนโดมิเนียม และคาดว่าเป็นผลกระทบที่เกิดในระยะสั้นเพราะความต้องการทาวน์โฮมนั้นเติบโตขึ้นอย่างชัดเจนในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ส่วนทาวน์โฮมกลุ่มระดับกลาง-บนหรือราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป มีอัตราการขายค่อนข้างช้า เนื่องจากลูกค้าหลักเป็นกลุ่มของผู้ประกอบการธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อมซึ่งได้รับผลกระทบหนักจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ 

สำหรับทำเลที่มีการเติบโตที่ดีคือบริเวณที่มีโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เช่น สายสีแดงและสีเขียวที่จะขยายไปถึงปทุมธานี โดยสายสีเขียวคาดว่าจะเปิดใช้ในปลายปีนี้ ทำให้ในโซนดังกล่าวมีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามา 6,497 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 44% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน นอกจากนี้ยังพบทำเลที่กำลังได้รับความนิยมในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบซึ่งรวมทั้งทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว คือทำเลย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เนื่องจากเป็นทำเลเปิดใหม่และมีถนนทางเชื่อมการเดินทางเข้าสู่พื้นที่รามคำแหง พระราม 9 อีกทั้งยังสามารถเดินทางไปสู่สนามบินได้สะดวกรวดเร็ว

นอกจากนี้ ยังมีพื้นที่บริเวณบางนาซึ่งได้รับปัจจัยบวกจากโครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และบริเวณรามอินทรา รวมไปถึงทำเลแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและแนวรอบนอกวงแหวน ซึ่งสามารถเดินทางเข้าสู่เมืองได้สะดวกเนื่องจากมีทางเชื่อมพิเศษเข้าสู่เมือง

แม้ตลาดทาวน์โฮมจะไม่ร้อนแรงเท่าปีที่ผ่านมา แต่ถ้าพิจารณาจากภาพรวมทั้งตลาดอสังหาฯ กลุ่มทาวน์โฮมนับว่าได้รับผลกระทบไม่หนักมาก ถือว่ายังไปได้และมีโอกาสจากปัจจัยบวกที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่โดยเฉพาะกลุ่มที่เริ่มทำงานที่ปรับเปลี่ยนความต้องการจากคอนโดมิเนียมเป็นทาวน์โฮม สาเหตุเพราะกระแสการปรับเปลี่ยนรูปแบบการทำงานมาเป็นลักษณะของ Work from Home มากขึ้นอีกทั้งตลาดทาวน์โฮมตอบโจทย์กลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ราคาเข้าถึงได้และตอบโจทย์ด้านพื้นที่ใช้สอย

ทั้งยังได้รับอานิสงส์ของการขยายการเดินทางด้วยเส้นทางของรถไฟฟ้าที่กำลังจะเปิดใช้ในช่วงปลายปี รวมถึงการขยายโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นถนนและเส้นทางซึ่งทำให้เกิดทำเลใหม่ที่เชื่อมการเดินทางเข้าออกจากชานเมืองสู่กลางเมืองได้สะดวกขึ้น อย่างไรก็ตามทิศทางการซื้อขายที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2563 น่าจะปรับตัวดีขึ้นกว่าในช่วงครึ่งปีแรก จากกิจกรรมทางเศรษฐกิจในประเทศที่คาดว่าจะค่อยๆ ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป

ขณะเดียวกัน มองว่าการออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ของภาครัฐ โดยเฉพาะเรื่องการลดการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองให้เหลือ 0.01% ซึ่งรัฐมีการกำหนดเพดานราคาที่อยู่อาศัยที่จะได้รับสิทธิ์ในมาตรการดังกล่าว ต้องมีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หากมีราคาเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป จะไม่เข้าเกณฑ์หรือข้อกำหนดในมาตรการนี้ซึ่งการกระตุ้นของภาครัฐอาจจะสามารถเป็นยาแรงได้ หากรัฐมีการยกเลิกหรือตัดข้อกำหนดด้านเพดานราคากลุ่มที่อยู่อาศัยเกิน 3 ล้านบาทออกไป หรือมาตรการดอกเบี้ยพิเศษคงที่ ที่หากสามารถเพิ่มกรอบวงเงินให้มากขึ้นและขยายการเข้าถึงสินเชื่อได้กว้างขึ้น รวมทั้งหากมีมาตรการจูงใจด้านการลดหย่อนภาษี เช่นโครงการบ้านหลังแรก ก็น่าจะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของกลุ่มผู้บริโภคในวงกว้างได้มากขึ้นนางสาวสุวรรณี กล่าว