วารสารการเงินธนาคาร
Family Business : ดร.สุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

ดร.สุริยา พูลวรลักษณ์

กรรมการผู้จัดการ

บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

 

ยืนหยัดพัฒนาอสังหาฯ ระดับพรีเมี่ยม

เสนอสิ่งที่ดีที่สุดให้ลูกค้าอย่างต่อเนื่อง

            บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์จำกัด (มหาชน) หรือ MJD เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายแรกๆ ในประเทศไทยที่เริ่มทำโครงการคอนโดมิเนียมหรู หรือกลุ่มลักชัวรี่ (Luxury) และซูเปอร์ลักชัวรี่ (Super Luxury) ซึ่งยุคนั้นมีเพียงไม่กี่โครงการ โดยปัจจุบันยังคงยืนหยัดที่จะทำตลาดนี้เป็นหลักด้วยศักยภาพของทำเลทองในมือ รวมถึงการออกแบบตกแต่งระดับพรีเมี่ยมที่ตอบโจทย์การใช้งานจริงของลูกค้า

            ดร.สุริยา พูลวรลักษณ์กรรมการผู้จัดการบริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)หรือ MJDทายาทคนสุดท้องของ จำเริญ พูลวรลักษณ์ประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหารเล่าถึงภาพรวมโครงสร้างธุรกิจของเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ว่า ปัจจุบันธุรกิจหลักที่บริษัทมุ่งพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายประเภทโครงการอาคารชุดที่พักอาศัย หรือคอนโดมิเนียม ทั้งประเภท High Rise และ Low Riseที่เน้นตลาดระดับบน

            สำหรับตัวอย่างของแบรนด์ที่เป็นแกนหลักในเครือเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ได้แก่ แบรนด์M ซึ่งเน้นตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ ราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 1 แสนบาทต่อตารางเมตร แบรนด์MAESTRO โครงการ Low Rise ที่พื้นที่ไม่ใหญ่มากประมาณ 1 ไร่ แต่เน้นการก่อสร้างด้วยความรวดเร็วเพื่อให้การโอนทำได้เร็วขึ้น และเป็นกลุ่มลักชัวรี่

            นอกจากนี้ยังมีแบรนด์ MARUที่ออกแบบตกแต่งในสไตล์ Minimal และทำการตลาดกลุ่ม Sensible Luxuryภายใต้แบรนด์MUNIQซึ่งมองว่าเป็นที่แพงแบบสมเหตุสมผล โดยราคาเริ่มตั้งแต่ 2 แสนบาทต่อตารางเมตร อีกทั้งยังมีโครงการระดับ Super Luxuryที่ราคาเฉลี่ยอยู่ประมาณ 3.5-4 แสนบาทต่อตารางเมตร เช่น โครงการMARQUE SUKHUMVIT ซึ่งราคาปัจจุบันอยู่ที่ห้องละกว่า 40 ล้านบาท ไปจนถึง Penthouse ราคาเฉียด 200 ล้านบาท โดยปัจจุบันขายไปแล้วประมาณ 90%

 

ชูจุดแข็งในกลุ่มตลาดระดับบน

เน้นโครงการบนทำเลศักยภาพ

            ด้านกลยุทธ์ในการเติบโตของเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ดร.สุริยากล่าวว่าบริษัทจะเน้นทำเลที่มีศักยภาพหรือเรียกว่าเป็น Prime Locationซึ่งค่อนข้างมั่นใจว่าทำเลของโครงการที่เรากำลังดำเนินการอยู่ทั้งหมด เป็นบริเวณที่อยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า A-โดยมาพร้อมกับความเป็นลักชัวรี่ที่นำเสนอสินค้าที่มีคุณภาพทั้งในแง่ของการออกแบบตกแต่งที่สวยงามและสามารถใช้งานได้จริง รวมถึงสะท้อนรสนิยมความเป็นสินค้าที่อยู่ในตลาดบนอีกด้วยและแต่ละแบรนด์จะมีบุคคลิกที่แตกต่างกันตามกลุ่มเป้าหมาย

            “สิ่งที่ทำให้เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์แตกต่างกับคู่แข่งมาจากการที่เราค่อนข้างโฟกัสเฉพาะตลาดที่เป็นกลุ่มลักชัวรี่โดยเรามอบสินค้าที่มีคุณภาพในระดับพรีเมี่ยมในทุกองค์ประกอบซึ่งรวมถึงเรื่องการดีไซน์และประโยชน์ของพื้นที่ใช้สอยในโครงการ”

            โดยปัจจุบันตลาดคอนโดฯ กลุ่มที่มีราคาตั้งแต่ 3 แสนบาทต่อตารางเมตรขึ้นไป หลายทำเลที่เป็น Prime Locationเช่น ทองหล่อ ราชดำริ ราชประสงค์ หลังสวน ถนนวิทยุ สวนลุม ศาลาแดง เป็นต้น แต่เนื่องจากราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ค่อนข้างสูงจึงทำให้บางแห่งเกินจุดคุ้มทุน ทำให้ต้องใช้เวลาทำการบ้านและศึกษาวิเคราะห์ที่ดินที่เหมาะสม ในแต่ละปีเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จึงมีการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 3-4 โครงการเท่านั้น

            “ราคาที่ดินที่สูงขึ้นทำให้ต้องสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับตัวโครงการ และบริหารจัดการต้นทุนส่วนที่คิดว่าไม่จำเป็น เพื่อให้ต้นทุนอยู่ในระดับที่ยังสามารถจ่ายได้และมีกำไรขั้นต้นตามที่ได้ตั้งเป้าหมายไว้ทำให้ในแต่ละปีมีโครงการเปิดใหม่ไม่มาก”

            อีกหนึ่งกลุ่มธุรกิจมีความสำคัญมากขึ้น คือ ธุรกิจกลุ่มที่เป็น Recurring Income โดยบริษัทต่อยอดธุรกิจการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย รวมทั้งธุรกิจให้เช่าและให้บริการเกี่ยวกับโรงแรม รีสอร์ต เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อาคารสำนักงานอาคารพาณิชย์และพื้นที่ขาย

            โดยในส่วนของธุรกิจโรงแรมปัจจุบันโรงแรม มีจุดเริ่มต้นมาจากการมีที่ดินแปลงใหญ่ จึงริเริ่มมีแนวคิดทำโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-Use) เพราะด้วยขนาดพื้นที่หากทำเป็นคอนโดฯอาจจะไม่เหมาะ และเพิ่มส่วนประกอบอื่นๆ เข้ามาในโครงการ

          “แม้จะเป็นธุรกิจอสังหาฯ เหมือนกัน แต่ความจริงแล้วรูปแบบการบริหารจัดการของโรมแรมและคอนโดฯ แตกต่างกัน เพราะเป็นที่พักอาศัยคนละประเภท ตอนที่เริ่มทำจึงเป็นการเรียนรู้จากศูนย์ ซึ่งโครงการมิกซ์ยูสอันแรกอยู่ที่หัวหิน มีพื้นที่ประมาณ 16 ไร่ โดยพื้นที่หลักเป็นคอนโดฯ แล้วเพิ่มส่วนของโรงแรมเข้าไป โครงการที่พัทยาก็ใช้แนวคิดเดียวกัน ด้วยพื้นที่ประมาณ 20 ไร่ บริเวณหาดจอมเทียน ส่วนที่อยู่ติดทะเลทำเป็นคอนโดฯ เหลือพื้นที่อีกประมาณ 10 ไร จึงนำมาพัฒนาเป็นโรงแรมแบบ Low Rise”

            โดยโรงแรมที่หัวหินบริษัทใช้แบรนด์ของเราเอง คือ มาราเกช หัวหิน รีสอร์ท แอนด์ สปา ส่วนโรงแรมที่พัทยาบริหารโดยเซ็นทารา ชื่อว่า Centra by Centara Maris Resort Jomtien ซึ่งเป็นโรงแรมในระดับ 3.5-4 ดาว

            ดร.สุริยากล่าวว่าเมื่อได้ทำธุรกิจโรงแรมมาระยะหนึ่งก็ทำให้เรามีความรู้ความเข้าใจธุรกิจเพิ่มมากขึ้น ซึ่งทำให้ล่าสุดเราได้เปิดโรงแรมที่เป็น Stand Alone คือ โรงแรม Maven Bangkok Hotel (เมเว่น)บนถนนเพชรบุรี ขนาดไม่ได้ใหญ่มากบนพื้นที่กว่า 1 ไร่

            “ในการขยายธุรกิจโรงแรมจะต้องพิจารณามากเป็นพิเศษ เพราะการแตกไลน์ออกไปทำธุรกิจอื่นๆ ต้องอาศัยการสั่งสมประสบการณ์และ Know How จนกว่าจะมั่นใจได้ว่าเราสามารถทำโรงแรมขนาดใหญ่ได้ เนื่องจากธุรกิจโรงแรมต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง โดยมีแผนที่จะขยายธุรกิจโรงแรมเพิ่มเติมในกรุงเทพฯ แต่ยังไม่ได้รีบร้อน เพราะยังเน้นส่วนรายได้จากธุรกิจหลักมากกว่า”

            อีกหนึ่งธุรกิจคือ ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า ซึ่งปัจจุบันมีที่ทองหล่อซอย 10 และกำลังอยู่ในช่วงก่อสร้างโครงการที่รามคำแหง-พระราม 9 และมีแผนที่จะขยายเพิ่มมากขึ้นในอนาคต โดยอยู่ภายใต้แบรนด์เมเจอร์ ทาวเวอร์

 

ติดตามคอลัมน์ Family Business ในวารสารการเงินธนาคารฉบับเดือนมีนาคม 2562 ฉบับที่ 443 บนแผงหนังสือชั้นนำทั้่วประเทศ 
และในรูปแบบดิจิทัล : https://goo.gl/U6OnIi


Related News